Esta es una pregunta que muchos nos hemos hecho en algún momento (yo muchas veces). El sueño de la casa propia está muy arraigado en nuestra cultura. Pero no solo eso, la idea de que una propiedad es un activo que siempre se aprecia o que nunca pierde valor, también es algo que rara vez nos cuestionamos. Una propiedad es un activo seguro y si además podemos obtener una renta de ella, pues mucho mejor.
Por otro lado, siempre hemos visto la inversión en bolsa como algo sospechoso, de mucho riesgo y para gente con un perfil más bien especulador y no inversor.
La mejor opción es clara ¿o no? Pues juguemos un poco con los números.
Imaginemos que contamos con 100K (dólares o euros, da igual) y compramos un pequeño apartamento en la periferia de Madrid, por ejemplo. Digamos que lo alquilamos por unos $600 al mes. Luego de descontar impuestos y gastos de mantenimiento anual (que no podremos evitar), obtenemos unos $500 netos al mes. Esto resulta en un ingreso anual de $6.000 o lo que es lo mismo un 6% de retorno anual sobre los 100K que hemos invertido inicialmente. Este es un retorno por rentas considerado típico en el sector inmobiliario, por lo que hasta aquí todo bien.
Si por ahora ignoramos la inflación, luego de 10 años habremos acumulado un capital total de 160K (alquiler + valor del inmueble), de nuevo, nada mal.
Lo que estamos perdiendo de vista aquí es que ese 6% anual no es compuesto: Cada año obtenemos exactamente el mismo retorno en valores absolutos, es decir, $6.000.
Por otro lado, si invertimos esos 100K en un activo financiero con un retorno anual (compuesto) del 6%, al cabo de 10 años contaremos con un capital acumulado de 179k, casi 20K mas que con la inversión inmobiliaria. Pero no solo eso, con el tiempo esa diferencia será cada vez mayor, ¿Por qué? Porque el retorno que obtenemos de una renta se acumula en forma lineal, mientras que el retorno del activo financiero lo hace en forma exponencial. Parte de ese retorno anual serán dividendos que podremos re-invertir inmediatamente. Es no lo podemos hacer con un alquiler: no podremos comprar $500 más de apartamento cada mes e incrementar el alquiler en forma proporcional.
Retorno proveniente de rentas vs retorno de un activo financiero a lo largo de 30 años
Alguien puede argumentar que además del alquiler, el valor de nuestra propiedad se apreciará con el tiempo. Y esto es cierto, pero los activos inmobiliarios suelen apreciarse al ritmo de la inflación, con lo que su valor real se mantiene más o menos constante. Por supuesto, siempre habrá la posibilidad de encontrar una “ganga” a mitad de precio: por ejemplo en una subasta o una venta urgente, que haga que nuestra inversión se duplique de la noche a la mañana. Pero estos son casos muy específicos (y hay que encontrarlos) y no significa que el valor promedio de las propiedades se esté duplicando en relativamente poco tiempo. También es posible que estemos inmersos en una burbuja inmobiliaria, como sucedió en los primeros años del siglo XXI, que nos lleve a creer (falsamente) que los inmuebles suelen apreciarse en forma sostenida. Y ya sabemos cómo acabó todo.
Ahora bien, el verdadero negocio inmobiliario no es adquirir una propiedad al contado, sino con dinero prestado, es decir, con una hipoteca. ¿Por qué? Si en lugar de comprar un apartamento de 100K, compramos una casa de 500K utilizando una hipoteca, los números resultantes son muy diferentes.
Imaginemos que, al igual que antes, obtenemos un 6% anual (fijo) por concepto de renta. Este ingreso lo utilizaremos para cubrir los pagos mensuales de la hipoteca, por lo que en principio no obtenemos ningún retorno. ¿Qué logramos con esto?
Si la hipoteca es a 10 años, y hemos hecho un pago inicial de 100K, al cabo de ese período seremos dueños un activo con un valor total de mercado de 500K. Recuerde que idealmente no hemos añadido más dinero de nuestro bolsillo durante todo el periodo. En otras palabras, en 10 años hemos multiplicado por 5 nuestra inversión inicial, lo que equivale a un retorno anual compuesto de ¡17.5%! Esto ya es un retorno mucho más interesante que el 6% anterior (y no compuesto).
Claro que para lograr esto deberemos tener una buena calificación crediticia, de lo contrario ningún banco nos prestará 400k. Además, debemos asegurarnos de tener la propiedad alquilada todo el tiempo, sin excepción, y que la renta obtenida cubra la hipoteca y todos los gatos de mantenimiento, cosa que no siempre ocurrirá.
Más problemas: Aunque nos parezca una inversión segura, el valor de un inmueble puede caer en forma drástica, como ocurrió en 2008, cuando los precios llegaron a caer más del 40%. Sin embargo, recuerde que en ese escenario su deuda con el banco no se reducirá: Ha comprado un activo por un precio muy superior al que cotiza actualmente. Quien haya comprado una propiedad en 2007 es muy probable que, 10 años más tarde, aún no haya recuperado lo invertido.
Otro factor a tener en cuenta es el tiempo y esfuerzo que requiere administrar una o varias propiedades: burocracia, declaración de impuestos, lidiar con inquilinos molestos, realizar reparaciones en forma más o menos frecuente, encontrar nuevos inquilinos cuando los anteriores se vayan, etc. Todo esto tiene un costo monetario que no solemos incluir en la ecuación. Al invertir en un activo financiero, no tenemos ninguno de estos inconvenientes.
Por supuesto que un activo financiero presenta riesgos, pero también los presenta la inversión inmobiliaria, como ha hemos comprobado en 2008.
Pero ¿Y qué tal el retorno de ambas opciones? Utilizando dinero prestado sería posible obtener ese 17.5% anual de retorno en el sector inmobiliario. Pues bien, un inversión hecha en marzo de 2009 en el ETF SPY, que replica el índice S&P500, y re-invirtiendo todos los dividendos, nos hubiera dado un retorno anual cercano al 17%, . Tenga en cuenta que habríamos logrado esto sin ningún esfuerzo: sin hacer reparaciones, sin inquilinos, sin burocracia y sobre todo, sin pedir dinero prestado a un banco…
Por otro lado, el S&P500 sufrió una caída del 50% en 2008, pero también los activos inmobiliarios. En definitiva, ambas opciones nos exponen a riesgos muy similares, la pregunta es: ¿Qué opción nos recompensa mejor?
La inversión inmobiliaria tiene dos inconvenientes adicionales: No es diversificada. Estamos invirtiendo miles de dólares (o euros) en un solo activo específico. Esto nos exige, además, contar con un capital importante solo para adquirir ese activo. El ETF SPY cotiza actualmente a unos $260 por unidad. Con esa cantidad estamos invirtiendo en las 500 empresas de mayor capitalización del mercado americano, como ser Apple, Microsoft o Amazon. Ese nivel de diversificación nunca lo obtendremos con un inmueble.
Cabe mencionar, además, que el ejemplo de hipoteca presentado es un caso ideal. En la práctica, para que la renta cubra los pagos mensuales y costos de mantenimiento, es muy probable que el plazo de la hipoteca tenga que ser de al menos 15 o 20 años, con lo cual nuestro retorno compuesto anual puede caer hasta el 10%, muy similar al retorno promedio del S&P500 en los últimos 100 años. Un problema añadido es que en muchos países los bancos exigen un pago inicial mayor al 20% del valor de la propiedad si nuestra intención es alquilarla (lo que se denomina buy-to-let). En general este porcentaje suele rondar el 30%, lo cual reducirá aún más nuestro retorno. Por ejemplo, si nuestra hipoteca es a 15 años y solo cubre el 70% del valor del inmueble, nuestro retorno anual será de solo 7.6%. No me malentienda, no es un retorno despreciable, pero si contamos con una alternativa que nos da un retorno similar o superior en el largo plazo y sin ningún esfuerzo, ¿vale realmente la pena lidiar con todos los detalles de administrar una propiedad?
En resumen: La inversión inmobiliaria tiene una ventaja psicológica aplastante sobre la inversión bursátil: Se trata de activos reales y tangibles, que podemos tocar, ver y presumir de poseer.
Un activo financiero es solo un número en el estado de cuenta de nuestro bróker, y solemos tener la sensación (racional o no) de que puede no estar allí la próxima vez que lo verifiquemos.
Otra ventaja de los inmuebles sobre los activos financieros es el control que tenemos sobre ellos. Siempre podremos realizar las reformas que nos plazcan y añadir así valor al activo. Si poseemos acciones de una empresa o participaciones en un fondo de inversión, nuestro control será nulo: solo podemos sentarnos a esperar y ver qué rendimiento acaban teniendo. Algo poco atractivo para inversores ávidos de ponerse manos a la obra.
Sin embargo, a la hora de evaluar una inversión deberíamos dejar nuestras emociones de lado y enfocarnos en el riesgo y retorno que esa inversión ofrece, además del tiempo y esfuerzo que deberemos dedicarle.
Para mí, y esto es una opinión muy personal, un portafolio diversificado de activos financieros es una opción muy superior a la inversión inmobiliaria.
De todas formas, el veredicto final no tiene por qué ser una cosa o la otra, ¿Por qué no ambas? Si realmente nos interesa, podemos añadir el sector inmobiliario a nuestro portafolio e incrementar así nuestra diversificación. Básicamente contamos con dos opciones: comprar una propiedad directamente o invertir en fondos del tipo REIT. Analizaremos este tipo de fondos en futuros artículos.
