¿Que son los REITs?

En la entrada anterior ¿El peor activo posible? ) veíamos los dolores de cabeza que nos puede provocar el comprar, mantener y arrendar una propiedad. ¿Existe alguna otra forma de invertir en el sector inmobiliario y no morir en el intento? Pues sí que la hay: los denominados Real Estate Investments Truts o REITs (pronunciado “rits” en inglés).

Un REIT es básicamente una compañía especializada en la adquisición y operación de todo tipo de inmuebles, como ser propiedades residenciales o comerciales. Son similares a los fondos de inversión pero dedicados casi exclusivamente a invertir en propiedades.

Estas propiedades, a su vez, se rentan y los beneficios obtenidos son entregados a los inversores en forma de dividendos. Están obligadas, al menos los REITs estadounidenses, a repartir como mínimo el 90% de estos beneficios.

¿Cómo invertimos en estas compañías? Pues muy fácil: podemos comprar sus acciones en la Bolsa de Valores.

Alguien astuto nos dirá: ¡Pero eso no es invertir en propiedades, sino en el mercado de acciones! Y es cierto, pero al adquirir una acción de una de estas compañías estamos lateralmente invirtiendo en el portafolio de activos inmobiliarios que esta posee, ni más ni menos.

¿Qué ventajas tiene este tipo de inversión frente a la compra directa de propiedades? Pues todos los puntos negativos que hemos visto en la entrada anterior, aquí son puntos a favor, como por ejemplo:

  • Son fáciles de comprar y vender (básicamente están a un click de distancia)
  • Son activos con alta liquidez. No necesitamos encontrar un comprador al momento de querer vender.
  • Obtenemos diversificación inmediata: Una sola compañía del tipo REIT puede poseer y operar cientos o incluso miles de propiedades alrededor del mundo.
  • Costos de transacción mínimos: solo la comisión del bróker al momento de comprar una acción.
  • No lidiamos con inquilinos. De eso se encarga la empresa y nosotros simplemente recogemos los dividendos.
  • No tenemos que preocuparnos de mantener las propiedades. De nuevo, de esto se encargará el REIT.
  • No necesitamos disponer de miles de dólares para invertir. Muchas de estas compañías cotizan a menos de 100 dólares la acción.

En resumen, todo el trabajo de administración de esas propiedades la realizará el REIT, que además cuenta con la experiencia y conocimientos necesarios para llevar el negocio adelante mucho mejor que nosotros. Es como tener contratado a un administrador experto que haga todo el trabajo por nosotros.

Pero los REITs no se limitan solo a propiedades residenciales o comerciales, sino a todo tipo de cosas. Lo mejor será ver algunos ejemplos ilustrativos:

  • Nombre: Realty Income
  • Código bursátil o tique: O
  • Precio de la acción*: U$D 68
  • Rendimiento por dividendo*: 4%
  • Descripción: Este REIT posee más de 5000 propiedades comerciales en Estados Unidos y el Reino Unido, las cuales se suelen alquilar a un único cliente corporativo, como por ejemplo FedEx, Walmart o Home Depot.

  • Nombre: Simon Property Group
  • Código bursátil: SPG
  • Precio de la acción*: U$D 155
  • Rendimiento por dividendo*: 5.2%
  • Descripción: Este REIT se especializa en centros comerciales en Estados Unidos y posee más de 300.

  • Nombre: Ventas
  • Código bursátil: VTR
  • Precio de la acción*: U$D 67
  • Rendimiento por dividendo*: 4.7%
  • Descripción: Este REIT se especializa en centros de salud dentro de Estados Unidos, como ser hospitales, residenciales geriátricos, centros de rehabilitación, centros de investigación médica, etc.

  • Nombre: Digital Realty Trust
  • Código bursátil: DLR
  • Precio de la acción*: U$D 117
  • Rendimiento por dividendo*: 3.7%
  • Descripción: Este REIT posee y opera centros de cómputos y call centers alrededor del mundo. Las compañías arriendan estos sitios para instalar allí sus servidores sin tener que preocuparse de montar toda la infraestructura desde cero.

  • Nombre: American Tower
  • Código bursátil: AMT
  • Precio de la acción*: U$D 206
  • Rendimiento por dividendo*: 1.8%
  • Descripción: Este REIT es más que interesante. No posee ninguna propiedad comercial o residencial, sino pequeñas parcelas (alrededor del mundo) en donde se instalan torres de comunicación. Cada espacio libre en estas torres es entonces arrendado a empresas de telecomunicaciones para que instalen allí sus antenas. ¿Recuerda alguna vez haber visto alguna de estas torres plagadas de pequeñas antenas, como si fuera un árbol de navidad? Pues probablemente esa torre sea operada por un REIT especializado en telecomunicaciones, como American Tower.

  • Nombre: Lamar Advertising Co
  • Código bursátil: LAMR
  • Precio de la acción*: U$D 79
  • Rendimiento por dividendo*: 4.9%
  • Descripción: Este REIT es similar al anterior, pero en lugar de operar torres de telecomunicación, lo que hace es operar carteles publicitarios, de esos que se ven en las rutas. Las compañías arriendan estos sitios para colocar su publicidad.

Estos son sólo algunos ejemplos de REITs, pero hay muchos más. Cuando compramos acciones de una de estas compañías, estamos invirtiendo en cosas tan dispares como propiedades residenciales, comerciales, shopping centers, hoteles, hospitales, centros de cómputos, torres de telecomunicaciones y hasta carteles publicitarios.

Por otro lado existen REITs que no poseen ninguna propiedad, sino más bien hipotecas: otorgan préstamos y cobran intereses. Al invertir en estos REITs, nos volvemos acreedores de esos préstamos. Un ejemplo es “PMT: PennyMac Mortgage Investment Trust“.

Pues muy bien, ¿son los REITs la respuestas a todas nuestras plegarias? Como siempre, toda inversión presenta riesgos y los REITs no son una excepción. Al invertir en cualquiera de ellos estamos asumiendo el mismo riesgo que al invertir en compañías individuales: su cotización en bolsa puede venirse abajo, sus dividendos recortarse o incluso peor, pueden declarase en quiebra con lo cual perderemos todo nuestro capital.

De nuevo, la forma de reducir este riesgo es la diversificación, y para ello contamos con el instrumento ideal: Los ETFs de tipo REIT.

Como se imaginara, estos ETFs solo invierten en REITs y su principal ventaja es que nos brindan una gran diversificación, aún mas que un REIT individual (y ni que hablar de las propiedades individuales, cuya diversificación es nula).

Algunos ejemplos de estos ETFs son:

  • Nombre: Vanguard Real Estate ETF
  • Código bursátil: VNQ
  • Expense Ratio: 0.12%
  • Número de activos (REITs): 191
  • Descripción: Invierte en una variedad de REITs dentro de Estados Unidos

  • Nombre: Shares Global REIT
  • Código bursátil: REET
  • Expense Ratio: 0.14%
  • Número de activos (REITs): 305
  • Descripción: Invierte en una variedad de REITs a nivel global. 65% dentro de Estados Unidos

  • Nombre: iShares Mortgage Real Estate
  • Código bursátil: REM
  • Expense Ratio: 0.48%
  • Número de activos (REITs): 37
  • Descripción: Se especializa en REITs basados en hipotecas, los llamados Mortgage REITs

  • Nombre: iShares Europe Developed Real Estate
  • Código bursátil: IFEU
  • Expense Ratio: 0.48%
  • Número de activos (REITs): 108
  • Descripción: Se especializa en REITs que operan en las economías desarrolladas del continente europeo.

No me quiero extender mucho más sobre el tema por el momento, pero espero que haya quedado un poco más claro el concepto básico de REIT. Por cualquier duda o sugerencia, la sección de comentarios siempre esta disponible.

(*) Los precios y dividendos mostrados son validos a la fecha de publicación de esta entrada (22 de Julio, 2019)

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